部屋探しマニュアル

1.予算立案

■原則として家賃などの毎月払う費用は、月収の30％以内にしておくこと。毎月必ず払うことになるので、どんぶり勘定は禁物！生活に支障をきたすような無理な金額を設定してはいけない。この月収の30％以下という数字に、ボーナスや臨時収入などの不定期なものを算入しないこと。

■例えば毎月25万円の収入があれば、その人が毎月払える予算の上限は約75,000円となる。このとき、毎月払える予算の上限額には、家賃はもちろん、マンションなどでは管理費や共益費といった、自分の部屋以外の建物の共有部分（エントランスやエレベーターホールなど）の維持管理に使われるお金や、車がある場合は駐車場代、物件によっては駐輪場代や有線放送聴取料なども含めて考えた方がいい。

■毎月決まって払わなければならない費用には、家賃以外にもいろいろあるから、そこのところもしっかり頭に入れてから予算を立てよう。とくに管理費は物件によって額がかなり違うので、よくチェックすること（管理人は巡回か常駐かエレベーターの有無などによって、大体安くて2,000円から高くて 12,000円ぐらいまで）。

■また、初めてのひとり暮らしなどで、収入が少ない場合には30％以下といっても負担に感じる程度が違うので、その場合はもっと予算を少なめにしておいた方が無難。
さらに毎月の家賃とは別に、契約するときには一般的に家賃の６カ月分ぐらい（礼金２カ月、敷金２カ月、仲介手数料１カ月、前家賃１カ月）が必要となってくる。この他にも引っ越し料金など、かかるお金は多いので要注意！

2.条件決定

■住まいを決めるときの条件で、絶対譲れないものはまず最初に予算。それから立地や間取りといったその他の条件を整理すること。このとき注意したいのは、どの条件も柔軟性のあるものにしておくこと。

■間取りや物件の広さにこだわりたいなら、現在の部屋をベースにして占有面積や、あとどのくらい欲しいなど類推することはある程度可能になるだろう。以下、まったく初めて借りる人のためにそれぞれの間取りの標準占有面積を調べてみた。

* シングル向けの１Kだと、通常は17〜20m2、部屋の広さに換算すると大体約６畳位。
* 新婚さん向け物件として２ＤＫだと、占有面積は40?前後のものが多く、間取りは６畳２間にＤＫが６畳というのが通常のケース。
* 子どもも産まれてもうひとつ部屋が欲しい、という人には３ＤＫ以上の物件になるが、これで大体占有面積にして50m2以上となって、間取りの方も６畳３間にＤＫが4.5畳といったところ。

■しかし最近では、ひとり暮らしの人の住み替えのケースで１ＬＤＫを希望することが多く、この傾向は新婚さんなどにも広まってリビングルーム人気が高い。従って、ＬＤＫタイプはつねに品薄な状態にあるので、見つけたらすぐに手を打った方がいいかも。

■新築にこだわるかどうか、ということも大きな条件のひとつ。特に新婚さんなどは、新築の人気が高い傾向が続いている。そのため春・秋のブライダルシーズンには、いい条件の新築物件は品薄になりがち。そのあたりのことも考慮に入れてどうするか決めておこう。ただ以前と違って一般に築年数が古いものほど安い、ということは一概にいえなくなってきていることに注意。最近は家賃を低めに抑えた新築が増えてきているからだ。新築で家賃も手ごろという物件をみつけたら、早く行動を起こそう。そういう物件は早いモノ勝ちになるので即断即決。

■築年数のたった物件といっても、キチンとリフォームが行き届いて、しかも家賃がグンとお値打ちなら結局はお勧め物件ということもある。その意味で新築にあくまでこだわるのか、ということも事前に考えておくことが大切。

■その他にも、その人独自でこだわるポイントというのがあるだろう。「モノをたくさん持っているので収納の多い物件がいい」とか「ペットを飼いたい」、あるいは「女性のひとり暮らしだから１階はいや」とか「多少不便でも駐車場があればいい」、「お布団を干したいから日当たりが良くないと」、「バス・トイレ別でないと」などなど。そういう譲れない条件を、一度紙か何かに書き出して整理しよう。ただし、あれもこれも、こだわっていると、「そんな物件はありません」ということになって、なかなか気に入った物件に巡り合うことはむずかしくなる。そんなことにならないように、リストアップした諸条件に優先順位をつけ、ある程度弾力性をもたせておくことが大切になる。

これだけの条件は明確に！

* 【家賃】共益費なども含め、毎月確実に払える金額を算出。
* 【立地】通勤・通学の便を考えるが、ある程度幅を持たせて。
* 【間取り】収納は１間以上欲しいとか、台所は独立型だとか。
* 【築年数】どうしても新築にこだわるかどうか。
* 【種別】絶対マンション・一戸建にこだわるか、アパート可か。

3.情報収集

インターネット・住宅情報誌を利用して相場をつかむ！

■自分の設定した予算などの条件が現実的なものかどうか、自分の出した予算そのものが世間の相場と比べてどうなのかを知るためにも、各不動産会社が開設しているホームページの物件情報やファックスサービス、各種住宅情報誌など、あらゆるメディアを駆使して、いろいろな情報を集めよう。そして集めた情報をもとにもう一度自分の希望する条件を吟味して、３つくらいまでに絞っておいた方がいいだろう。

4.問合せ

不動産会社に問い合わせをする (電話･来店･メールなど)

■これは、というような物件が見つかったら、いよいよその物件を仲介してくれる不動産会社にコンタクトしてみよう。どんな仲介店がいいかどうかは、一概にいえないが、一般的には自分がこだわった条件に合った物件の情報をたくさん持っている所がベスト。

■例えば情報誌でもその会社の傾向（シングル向けに強いとか、ファミリー向きの物件が多いとか、特定のエリアに強いとか）はある程度わかるもの。そんな風に情報誌を活用するといいだろう。

5.条件紹介

■お目当ての仲介店を決めたら、実際に来店してみよう。大抵のお店では新規の来店者にはアンケート形式の希望条件お伺い書に記入してもらっている。こだわりたいポイントを数点ピックアップしておくと、それに合った物件を何件か紹介してくれる。

■この時点で物件をある程度絞り込まないと、ムダに何度も物件を見たり、見過ぎて印象が混乱してしまい、その結果いい物件を他の人に取られてしまったりといった失敗をしてしまう。

■さらにつけ加えるならば、なぜこの条件は譲れないのか、その理由もお店の人に話しておくといい。例えば、「私は自由業で夜遅くに帰宅するから、あまり静かな住宅街のアパートはダメ。多少うるさくても音の響かない鉄筋コンクリート造りのマンションがいい」など、その理由を正直にいっておくと、お店の方でその人の本音の部分のニーズを正確につかんで、それに最適な物件を選んでくれる。だからあまり格好つけないで、正直に自分の希望条件とその訳をいっておこう。

■また、仲介店に行く場合、あまりラフな格好をすることはお勧めしない。やはり常識のある社会人、という印象をお店の人に与えておいた方が、後で堅実な大家さんに入居交渉してもらう場合、有利に働くことがあるからだ。反対にあまりにも華美な服装というのも、マイナスの場合が多いので気をつけて。

6.部屋内見

■さていよいよ実際に物件の内見（下見）に行こう。来店して見せてもらった間取りやその物件の概要（立地とか築年数など）などの情報を、実際自分の目で確かめるために内見するので、書類ではわからない点（実際の日当たりや周囲の環境、建物が傾いていないか、方角は本当に南向きかどうか磁石で測ってみるなど）を重点的に確認することが大切。

■そして、内見の際に持っていくと便利なものは、メジャー（家具が実際に入るかどうか）、磁石（もちろん方角を見るため）にビー玉（部屋の傾斜をチェック）の３つ。

■実際見てみてポイントの高い物件を挙げるなら、たとえばお風呂に窓がある物件、隣室との間に収納スペースがあり生活音が響かないですむ物件、家電製品をたくさん持っている人には便利なコンセントの多い物件、背の低い人に嬉しい、ブレーカーやキッチン上の棚が低めの位置にある物件、というように物件と人によってそれこそ千差万別、いろいろなケースが考えられるので、目を皿のようにしてチェックしよう。

内見のときのチェックポイント　その1　＜室内＞

* 部屋の広さが間取り図などから思い描いていた通りか
* 事前にもらってあった情報と実際の間取りや設備概要に相違はないか
* 日当たり、方角はどうか。実際に何時ごろまで日が照っているか
* 自分が持っている家具は、この部屋に入るかどうか
* 周囲の生活騒音はどの程度か。また気になる臭いはないか
* 収納スペースはどの程度あるのか、またそれは押し入れかクローゼットか。中の仕切りは使いやすいか
* 部屋の中にコンセントやテレビ端子などが十分あるか
* キッチンの棚や調理台、洗面台の高さは自分の身長に合うか
* 給湯設備などは実際すぐ使えるようになっているか、水やお湯の出方や流れ具合はどうか
* 周囲にどんな人が住んでいるのか。その家族構成など
* 周辺道路が大変うるさい場合、窓が開けられないくらいかどうか（窓が二重になっているかどうか
* 床はフローリングか、壁紙はビニールクロスかどうか
* 湿気はどの程度か（カビははえやすいか）、窓を開けて風が部屋の中を通りやすいか
* とくに女性で１階の物件の場合、外から部屋の中を覗かれないように目隠しなどがあるか

内見のときのチェックポイント　その2　＜建物敷地内＞

* エントランスホールや廊下、エレベーターなどの共有部分がきちんと管理されているか
* ゴミ袋が乱雑に、時間外に置かれていないか、ゴミ置き場がきれいになっているか
* 駐車場、駐輪場の有無、建物からどのくらい離れているか、屋根は付いているかどうか

内見のときのチェックポイント　その3　＜駅から物件までの間＞

* 必ず自分で歩いて、何分かかったか
* 途中の道にコンビニ・スーパー・病院・銀行などの生活関連施設がどのぐらいあったか
* 商店や病院の場合、営業時間もチェックしておくこと
* 夜道の場合、人通りや街灯が少ないなど、防犯上気になるところがないか
* 交通の便、バス便の場合はその本数、バス専用レーンの路線か、深夜バスが走っているか。自転車や車で駅まで行く場合、交通量やその先に橋があるかどうか、路上駐車をきちんと取り締まる主要幹線かどうか、駅の近くに駐車場・駐輪場があるか。出勤・帰宅時の電車の本数、ラッシュ時の混雑度など、また遅くなったときの本数、タクシーの有無など

7.入居申込

■内見の結果、借りる物件が決まったら、仲介店にその意思表示を行う。仲介店は借りたい人の詳細をその 物件の大家さんに紹介することになるので、借りる人は入居申込書に記入する。
「この物件を借りたいので、他の人にここを紹介しないでほしい」という意思表示として家賃１カ月分相当の申し込み金・預り金（正式な契約時に契約金に充当）を払うことも。
入居申し込みを行って、大体１週間ぐらいで大家さんの入居審査の結果が出てくることになって いる。無事パスしたら、いよいよ契約に向けて準備開始！

8.書類・契約金準備

■まず契約日を決める。通常申し込み、ないしは入居審査が通った時点から１〜２週間以内に行われるのが普通だが、新婚さんなどで家具の搬入などにタイミングがある場合など特別な事情があれば相談してみよう。新築の場合は工事の進捗状態があるので、物件完成の直前に行われることが多い。

■このとき契約に必要な書類・契約金が提示されるので、契約日までに用意しなければならない（契約に必要な書類などは下に示した）。保証人の印鑑証明書などは、遠くから取り寄せることになるかもしれないので、早めに依頼しておかないと契約日に間に合わないことも。

■また物件によっては、契約日に保証人の立ち会いが求められる場合もある。そういう物件の場合は、保証人の都合も勘案して契約日を決めるべきだろう。

契約日に必要なもの

【事前に用意するもの】

* 借りる人の住民票（入居する全員の記載のあるもの）
・ 借りる人の収入を証明する書類（源泉徴収票など）
・ 保証人の印鑑証明書(連帯保証人不要システムを使える物件も有り)
・ 社員証＋健康保険証　又は　運転免許証＋健康保険証
（・口座振替申込用預金通帳）
（・銀行届出印）

【契約日当日】

・ 上記の書類
・ 印鑑証明に記載された本人の印鑑
・ 保証人が立ち会わない場合、あらかじめ保証人に署名・押印してもらった契約書
・ 契約金（前家賃・敷金・礼金・仲介手数料など）
・ 契約用印鑑

9.契約書

重要事項の説明を受け、契約書を取り交わす

■契約日には、基本的には貸主である大家さんと、不動産会社の担当者、そして借主の三者が揃う。保証人立ち会いなら、保証人を入れて四者となる。だが、実際には不動産会社が貸主の代理となり、借主と二者で契約を行うケースが多い。

■いずれにしても借主が契約を交わすのは、不動産会社の宅地建物取引主任者に重要事項の説明を 受けてから。これは、これから借りようとする物件の詳細、契約内容についての説明なので少しでも疑問に 思っていることは質問し、その場で説明を受けるようにしよう。

■契約書すべての内容を理解してから、初めて印鑑を押すように。訳が分からないまま契 約したから、と後で契約内容をめぐってトラブルが起こっても、そんな理由は通らないことが多いので要注意。

■とくに契約書で注意しなければならないのが、禁止事項と特約事項。禁止事項で多いのはペットや石油ストーブ禁止、ピアノ持ち込み不可、室内を許可なく改装しない、居住用に借りているので仕事で使ってはいけないなど。どうしても気になる禁止事項があるなら、仲介業者に相談して、大家さんに交渉してもらおう。

■特約あるいは別記事項という形で最近多いのが、退去時の原状復帰の具体的な約束ごと。負担の割合が決められていることが多いが、よく見ないと借主が負担しなくてもいいようなものまで記載されていることも。入るときに出て行くときのことまで、と思うかもしれないが、これも最近トラブルになっているケースが多いので要注意！

基本的には部屋や建物の造作に関わる部分の修繕、原状復帰（風呂釜や給湯器など）は貸主の負担。問題になるのは、壁紙の張り替えや畳の打ち直しなどで、これをどちらが負担するかは借主の住み方次第なので、どちらの負担かは契約時に確認すること。経年変化による消耗を除く、故意による破損などは借主の負担になる。

■特に確認が必要なのが、契約の解除、更新についての条項。次の住み替えのときにいつま でに契約の解除を通告しなければならないか、さらに、更新の場合、更新料の有無などもぜひ確認しておきたい。

■すべてに納得がいった時点で、署名・捺印しよう。

10.物件引渡し

■契約書は貸主・借主ともに１部ずつ受け取って、契約金を支払えばその領収証や預かり証を書いてくれる のでそれも受け取ると、やっと新居の鍵がもらえる。